Comentarios en administracion-holanda3444

Comentario en Libro de Novedades

2009-02-23T15:36:06Z

Sra. Viviana,

Muchas gracias por su aporte.

Para enriquecer su argumento le informo que las comunidades de edificio
deben contar con un Plan Integral de Emergencia,
el que se revisa periódicamente y es entregado a Carabineros y Bomberos para
su visto bueno y observaciones.
las soluciones de parche son efectistas, pero muy poco efectivas.

Los sistemas de protección del edificio se encuentran en buenas condiciones
y el el mes de abril 2009 le corresponde una mantención general

Con respecto a los artículos de prensa, los periodistas no siempre se
informan en detalle antes de emitir la información y generan, en su publico,
algunas apreciaciones que no son las correctas. La ley 19.537 es muy clara,
especifica y eficiente en los temas de seguridad de los condominios.

Gracias por su constante apoyo a mi gestión

Atte.

Comentario en Libro de Novedades

2009-02-23T15:31:11Z

Don Manuel:

Hace una semana en las noticias mostraron un incendio en un edificio ubicada
en La Capitania, comuna de Las Condes, donde las cortinas de Hanga Roa habían
servido de puente para que el siniestro se propagase a los pisos superiores,
inabilitando el corta fuego que son los balcones. Creo que es un punto para
revizar en conciencia como Comunidad.

Atentamente.

Comentario en Libro de Novedades

2009-02-22T17:52:40Z

Sra. Sandra y Samuel

Muchas gracias por su correo

Como usted podrá apreciar casi todo el personal de servicio del edificio, y por diferentes motivos, ha sido renovado.

El proceso de nueva selección y reclutamiento se ha realizado mediante Redes de Contactos (personas conicidad) y no por Bolsas de Trabajo (personas desconocida). esto como una medida directa para privilegiar en primer termino, y por sobre toda consideración, la seguridad de las personas y sus bienes.

Como consecuencia directa de este proceso tenemos auxiliares o conserjes que son nuevos en este tipo de trabajo, lo que indudablemente puede acarrearnos algunos inconvenientes en el desempeño de funciones muy especificas, pero solo mientras los capacitemos en los detalles de las obligaciones que impone su cargo.

Por nuestra parte, solo esperamos la comprensión y apoyo de todos los copropietarios mientras dura este proceso, el que sin lugar a duda a la larga va traer beneficio directo sobre su calidad de vida..

Respecto del sistema de Circuito Cerrado de TV con capacidad de grabar los eventos, el comité de administración se encuentra trabajando en ello.

Nuevamente agradezco su comprensión y apoyo

Comentario en Libro de Novedades

2009-02-22T17:49:00Z

Estimado Sr. Rodrigo:

Agradecemos vuestro apoyo y estamos en pleno acuerdo con redoblar los esfuerzos, tener personal idóneo y sobretodo la optimización de la seguridad.

Una idea para mejorar lo anterior, que hoy no existe, es contemplar un sistema de CCTV que grave 24 horas, para tener el registro de algún evento. Esto podría haber sido de gran ayuda para esclarecer cualquier duda.

Saluda atte.

Comentario en Libro de Novedades

2009-02-10T23:35:13Z

Don Manuel, para conocimiento de todos, a continuación adjunto la carta entregada en su oportunidad y que en esos días no pude mandarla por Internet, la cual ya fue respondida por usted por este medio con fecha 2 febrero.
Atte.

Santiago, 30 de enero de 2009.

Señor:
Manuel Toribio Núñez
Administrador Edificio Holanda 3444
PRESENTE

De mi consideración:

Junto con saludar, le escribo con el objeto manifestarle mi disconformidad al “detalle de los gastos comunes”.

Después de analizar las mismas inquietudes que abundan también a la propietaria del Dpto. 41 en su página de Internet, analice su calificada respuesta, y se tiene lo siguiente:

Como usted bien debe saber, los copropietarios NO tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino “un derecho” de la misma, teniendo por lo tanto, derecho de usar los bienes, y a la vez, la obligación de contribuir tanto a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución. Lo cual en la especie no sucede. En cambio, en una cooperativa uno es socio voluntariamente siendo dueño de una proporción (dueño accionista, por lo tanto, una cooperativa no se puede asociar con el termino de una copropiedad)

Pues bien, las funciones del Administrador serán determinadas por los copropietarios y en el reglamento de copropiedad, manteniéndose en su cargo mientras cuente con la confianza de la asamblea de copropietarios. Entre estas funciones se encuentra la de realizar la planilla de gastos comunes y su cobro. Precisamente de ello es de lo que esta parte desea tratar en la presente carta.

El detalle de los gastos comunes tanto para otros condominios y como también lo era anteriormente a su administración, existía la costumbre, de reflejar todo el detalle y prorrateo de cada Dpto. demostrándose transparencia en todo lo referente al manejo de dinero.

Con respecto a la prohibición de publicar la morosidad, le informo que ésta se encuentra aún en Proyecto, motivo por el cual no tiene vigencia alguna pues aún no tiene validez de ley. Es más, recién se encuentra en primera etapa de tramitación.

A objeto de ilustrar lo dicho anteriormente, solicito vea la siguiente página de Internet http://sil.congreso.cl/pags/index.html y también,
http://www.camara.cl/comis/doc.aspx?prmSES=10088 En su capitulo VI “proyectos de ley” letra d.- pagina 19, cuya única intención es la de prohibir la publicación de listados que contengan la nómina de deudores morosos de gastos comunes EN LUGARES VISIBLES. Es decir, con el sólo y único objeto de evitar que tengan acceso a esta información PERSONAS AJENAS AL CONDOMINIO.
http://www.bcn.cl/actualidad_legislativa/temas_portada.2006-10-24...

Con todo esto don Manuel, dejo claro que nosotros, los copropietarios, si tenemos derecho de informarnos al porcentaje de participación de conformidad al artículo 6 de la ley Nº 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria; así como también de los morosos, toda vez que esta información no se encuentra prohibida y cuyo único respaldo de omitir dicha información aún no tiene aprobación alguna por parte del Congreso.

Cabe destacar que desde, que se ha utilizado vuestro nuevo formato para cobrar los gastos comunes, la morosidad ha superado el $1.000.000.- de pesos, lo cual, hace más de un año no sucedía, y es precisamente porque el informar cuales son los deudores morosos tiene como consecuencia directa la coacción a ponerse al día con sus cuotas.

Aprecio y respeto su trayectoria de 15 años de administrador, y se que con sus años de experiencia en estas materias, le será muy fácil volver al prorrateo de cada mes. También aprecio su interés hacia la comunidad, estando presente en temas de limpieza, por ejemplo.

Finalmente, con respecto a la protección de la vida privada, le informo que, de conformidad a lo dispuesto en el artículo 2º letra ñ) de la Ley Nº 19.628 sobre Protección de la Vida Privada el titular de los datos, es aquella persona natural a la que se refieren los datos de carácter personal.

Pues bien, persona natural son todos los individuos de la especie humana, cualquiera que sea su edad, sexo, estirpe o condición. (Artículo 55 del Código Civil).

De lo anterior, cabe preguntarse ¿habrá protección respecto de los datos de un departamento? Pues lo único que se solicita agregar a vuestra gestión es la individualización del Departamento que se encuentra moroso en el pago de los gastos comunes y NO del propietario.

A mayor abundamiento, usted hace mención al artículo 2 de la ley Nº19.628 letra c) sobre la prohibición de comunicar datos de carácter personal…., (el tratamiento de los datos de carácter personal es cualquier variable que permita identificar a una determinada persona, a modo de ejemplo, apellidos, domicilio, profesión, sexo, edad, etc.) no obstante, en aquella disposición no existe prohibición alguna, sólo tiene por objeto definir ciertas palabras o frases necesarias para el correcto entendimiento de la ley en comento.

Los prorrateos de los meses anteriores, en su detalle, jamás se identificó al propietario (nombre, edad, sexo, etc.) se desconocen estos datos personales que la ley 19.628 protege, pues sólo se hacia mención al numero del Dpto. Y además, quedan estacionamiento y bodegas desocupadas? Que pasa con el prorrateo de ellas? Antes al menos estábamos más informados.

En lo personal, no estoy conforme con el nuevo formato que UD. nos impuso. Por todo lo anterior, comprobadamente expuesto, es que vengo en exigir mi derecho a conocer sobre el detalle de los gastos comunes (como lo hacia la otra administración y como se hace actualmente en otros condominios) haciéndose expresa mención de los departamentos morosos, por cuanto ésta no se encuentra prohibida por la Ley de Copropiedad Inmobiliaria y menos aún por la Ley de Protección a la Vida Privada.

Siendo esa precisamente su tarea y por la cual fue usted contratado, agradeceré vuestra comprensión al respecto, puesto que, éste tema no le pertenece al comité de administración.

Sin otro particular y esperando vuestra comprensión, se despide atentamente,

Ursula Durán
Alejandro Martínez
Propietarios Dpto. 81 Edificio Holanda 3444

PD: sugiero 3 reuniones como mínimo en la comunidad. También sugiero un diario mural frente al ascensor del primer piso en la que todos podamos poner algún aviso, entre otros. A modo de consulta, que pasan con las maquinas de ejercicios? Dos de ellas no están en buenas condiciones, contribuyo en mis cuotas para que no se puedan usar? Y por ultimo, que pasa con los conserjes y mayordomos? Desde el punto de vista de la “seguridad”, no es bueno que haya tanta rotación.

Comentario en Libro de Novedades

2009-02-02T19:02:59Z

Por tratarse de temas de interés de toda la comunidad y no de aspectos privados me he permitido responder su carta en el Libro de Novedades del Blog del edifico a modo de información para todos los residentes

Sra. Ursula Durán
Depto. 81 edificio Holanda
Presente

De mi consideración

Quiero darles las gracias por que en su carta reconoce que existe interés de esta administración hacia la comunidad, pero que pena que solo lo vea reflejado en los aseos, por que la verdad que mi condición profesional es bastante más amplia que eso y pongo la misma dedicación y empeños a todas las funciones sean estas operativas, administrativas y/o de persona.

Trataré de responder sus inquietudes, pero primero quiero dejar en claro que mi interés no es polemizar. Mi obligación como administrador no es imponer mi criterio personal, si no que muy por el contrario es más bien hacer que los criterios legales y reglamentarios, como los acuerdos de asamblea se cumplan.

Primero, respecto del modelo de Informe del Gasto Común “yo no lo he impuesto” como usted tan livianamente lo señala en su carta. El modelo de Informe del Gasto Común forma parte de La Propuesta Técnica de Procedimientos de Administración (documento de de 25 páginas) en que se detallan los procedimientos que empleo para todos los aspectos de administración del condominio y que fueron aceptado, en representación de La Asamblea de Copropietarios por el Comité de Administración al momentos de otorgarme el Mandato de Administración (en el mes de nov. 2008).

Segundo, los aspectos legales sobre los cuales planifico y desarrollo mis funciones profesionales son los que reconozco como valederos, el que usted u otra persona tengan una opinión diferente no me hace cambiar de manera de pensar. Y en especifico sobre si la interpretación dada a un reglamento o ley es diferente para una persona que para la otra solo son los tribunales de justicia los autorizados para dictaminar cual de las dos visiones es la correcta, y mientras eso no ocurra, por mi parte el tema del manejo de información confidencial de las personas seguirá siendo así confidencial.

Tercero, respecto que publicar a todo los residentes la morosidad de un departamentos no significa afectar a una persona, el departamento por si no tiene capacidad de adquirir deudas o dejar de cumplir obligaciones eso lo hacen las personas asociadas a su propiedad y por lo tanto dar a conocer a todos los residentes la deuda de una unidad es dar a conocer un antecedente personal.

Cuarto, sobre la seguridad y la rotación de personal, justamente por que la seguridad esta funcionando es que se han producido rotaciones de personal y todo ello es informado mediante circulares que se reparten en los departamentos y publican en el blog.

Quinto, en materia operativa se ha levantado un diagnostico de las instalaciones del condominio y nos encontramos solucionando, en la medida que los recursos lo permitan, todo los problemas, pero conforme su urgencia real y los recursos disponibles. En primer termino es la parte sanitaria la que ha demandado el mayor esfuerzo financiero y de personal. (Aseos, Hidropack y Estanques de Agua Potable además de La Piscina), en una próxima etapa se trabajaran, Junto al Comité de administración, los otros aspectos que se encuentran en malas condiciones (Ej.: Sala de Eventos, Gimnasios, Lavandería, etc.)

Sexto, lo que los copropietarios deseen hacer con los espacios comunes, (como diarios murales para publicar avisos, hacer mas reuniones de las que exige la ley y cualquier otra actividad) tiene todo el derecho de hacerlo y para ello simplemente deben acordarlo en La Asamblea de Copropietarios como también puede disponerlo el Comité de Administración, lo único que no esta permitido son aquello aspectos que requiere de Asamblea Extraordinaria y que generalmente se refiere a derechos específicos que afectan porcentajes de copropiedad.

Sin otro particular, saluda atte. a usted

Manuel Toribio N

Comentario en Libro de Novedades

2009-01-25T17:08:47Z

Trinidad.

Se tomá razón del hecho y las medidas que corresponden.

Muchas Gracias

Comentario en Libro de Novedades

2009-01-24T02:07:49Z

Soñange
Buenas Tardes.

La piscina es controlada diariamente (todas las mañanas al recibir su turno) por el Mayordomo
quien toma registro vía tester del estado de Cloro y PH del agua.
Además realiza el retiro de hojas, pastos, insectos y tierra decantada desde el fondo.

El sistema de filtro funciona automáticamente (por programación horaria)
y su tiempo es programado por la empresa que realiza la mantención.

En días de mucho calor el agua tiende a verse un poco más turbia pues el sol la degrada,
además que el mismo hecho del calor lleva mas usuarios al agua.
Nuestra piscina es muy pequeña y se resiente rápidamente ante una pequeña carga de bañista
la verdad que por sus dimensiones no debería ser usada por mas de 4 0 5 usuarios.

de todas formas revisaré personalmente estado del agua,
pero para la tranquilidad de todos, si bien podría verse un poco turbia,
he revisado el registro del testeo y el agua, desde el punto de vista sanitario esta bien
y no presenta riesgo para la salud.

Muchas gracias por apoyar, con comentarios positivos, la gestión administrativa.

Atte.

M Toribio.

Comentario en Libro de Novedades

2009-01-09T22:35:12Z

Don Patricio,

Primero quiero agradecer por hacer presente la situación que le afecta
por este medio y en forma oficial,
ello nos permite poder ir generando antecedentes suficientes
que nos puedan ayudar en la toma de decisiones eficientes.

En lo personal comprendo su malestar,
pero las disposiciones de detalle sobre el uso de Los Espacios Comunes
son atribuciones que solo tiene Los Dueños de ellos,
en este caso todos los copropietarios que constituyen el condominio
y para hacer uso de estas facultades La Ley 19 537.-
dispone que sea solo la Asamblea de Copropietario el organismo facultado para hacerlo,
Ella, La Asamblea es quien regula todos los detalles de los derechos de uso
a excepción de aquellos que signifiquen un delito o la violación de derechos constitucionales.

Como La Asamblea de Copropietarios no es una entidad de carácter permanente,
no puede estar reunida todo el tiempo o todos los días,
esta misma entidad nombra a quien la representa, El Comité de Administración
que la representa además con todas sus facultades.

Como Administrador no me encuentro autorizado para dejar sin efecto un acuerdo del Comité de Administración
y mucho menos uno de la Asamblea de Copropietarios,
solo me corresponde hacer que se cumplan.

En esté caso particular sobre el uso de la piscina
la opción de ver en detalle su situación pasa por 2 caminos:

La primera y que realizare de inmediato,
comunicarme con el Comité de Administración
para informarle de su situación particular.

La 2º es que La Asamblea de Copropietarios revise, amplíe, modifique, etc.
las disposiciones de detalle sobre el uso de los espacios comunes.

En todo caso en cuanto tenga una respuesta se la remitiré por este medio y por escrito a su unidad.

Atte.

Manuel Toribio
Administrador

Comentario en Libro de Novedades

2009-01-09T22:27:49Z

Quiero dejar mi molestia ante la sorpresa de encontrame hoy al llegar a mi departamento
que mi hijo de 3 AÑOS fue retirado de la piscina con amenaza de multa producto que se
encontraba con mi nana. (la cual es residente del edificio, ya que es puertas adentro),
Me parece una conducta inapropiada ya que eso significaria la imposibilidad de hacer
uso por mi hijo por todo el verano. Ya que es ILOGICO pedir que entre un niño de 3 años
entre a una piscina con esas características SOLO.

Me gustaria tener alguna respuesta al respecto ante tan desagradable incidente.

Atte

Patricio Sotomayor Durán
departamento 34
edifico holanda

Comentario en Libro de Novedades

2008-12-30T16:00:30Z

Sra. Viviana,
claro que si
y no tenga ningún cuidado
en consultar lo que estime pertinente,
por sobre todo,
mi interés personal y profesional
es que la información sea
muy trasparente y oportuna.

Atte.

M Toribio.

Comentario en Libro de Novedades

2008-12-30T15:56:02Z

Don Manuel: le agradesco su respuesta, y aclaración ante tema que desconozco,
es por ello ante dudas, para mi es más fácil dirigirme a usted.

Atentamente.

Viviana Vera.

Comentario en Libro de Novedades

2008-12-30T15:54:27Z

Sra. Viviana Vera

Acuso recibo de su correo.
y se agradece sus observaciones.

Me permito aclarar algunos conceptos respecto de las comunidades de copropietario,
que tal como lo señala su nombre, estas son COPROPIEDADES, es decir propiedades colectivas
que también, para comprender mejor, se pueden asociar al nombre COOPERATIVAS.

El dueño de una unidad (departamento, bodega o estacionamiento) lo es sobre su unidad
y es comunero en los espacios o bienes de dominio común, el tratamiento de esos bienes los regula
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria (19.537) y los aspectos de detalle La Reglamentación Interna.

En esta documentación se determinan claramente las jerarquías, niveles de responsabilidad, formatos de control y en general todos los aspectos que regulan una sana convivencia.

Un copropietario tiene derechos que los hace valer en las asambleas de copropietarios,
la que a su vez nombran Un Comité de Administración para que los represente, con todo los los derechos y poderes de la asamblea
cuando no están reunidos, es decir la mayor parte del tiempo.
Esta misma legislación define claramente las obligaciones, funciones y atribuciones del Administrador, quien es el Representante Legal de la Comunidad.
(entre otros para los efecto del manejo del personal)
en estos términos el personal de servicio de la comunidad no puede recibir instrucciones directamente de los copropietarios, por que en un universo de 100 copropietarios podría darse el caso de 100 instrucciones diferentes. Los aspectos del régimen interno los regula el administrador. y por ello la importancia de canalizar a la administración los reclamos.

El tema de los aseo que es un GRAN PROBLEMA sobre el cual nos encontramos trabajando con el Comité de Administración (que es quien representa al 100% de los copropietarios) y será resulto radicalmente en el mes de enero 2009.-

Sobre su malestar por no tener acceso a el conocimiento del as morosidades de otros copropietarios, tengo que informar que La Ley 19.682 SOBRE LA PROTECCIÓN DE LA VIDA PRIVADA y que se llama PROTECCIÓN DE DATOS DE CARÁCTER PERSONAL en su articulo 2º letra C) me prohíbe comunicar o transmitir datos de carácter personal a personas distintas del titular, sean determinadas o indeterminadas.

Los datos generales de la morosidad (cifras) son entregados a cada unidad en el informe del gasto común.
El detalle de las morosidades y gestiones realizadas para su recuperación se informan permanentemente Al Comité de Administración que es el órgano facultado para fiscalizar el estado de cuentas de las administración.

Respecto de las informes de gastos el 100% de ellos son fiscalizados por el Comité de Administración,
todo gasto requiere de un comprobante de egreso y un cheque.
El egreso va respaldado con el documento de pago (Factura, Boleta o Recibo) y es visado por el Administrador y el Comité de Administración
y el Cheque es confeccionado por el Administrador y firmado por 2 miembros del Comité de Administración.

En mis 15 años administrando comunidades, este formato de control me a demostrado ser muy eficiente.
La administración no firma cheques, pero controla la emisión de los mismos
y solo el comité firma los documento controlando los valores girados,
por otra parte no existe pago alguno sin egreso y cheque.
No hay pagos al contado.

Sra. Viviana.
Mucho le agradezco hacer sus consultas directamente a la administración,
el personal de conserjería no se encuentra capacitado para dar respuestas respecto del proceso administrativo,
su función es de servicio y si se desgasta dando explicaciones sobre temas que no comprende bien,
no solo genera argumentos diferentes a los reales,
sino que deja de atender sus labores especificas.

Por favor cualquier duda o reclamo use este medio para comunicarse con la administración
y su duda será respondida a la brevedad.

Atte.

M Toribio. N