Santiago, 01 abril 2009.-

Estimados Vecinos.

Durante los pocos meses Diciembre a Marzo que he cumplido las funciones de administrador del Edificio Holanda he tenido importantes satisfacciones. Pienso que en general sus residentes son personas de muy buen trato y cooperadores con la administración, lo que se agradece.

Ustedes son testigos que recién llegado debí enfrentar una crisis de personal, la que se detonó por la repentina renuncia del mayordomo y un conserje (turno noche) todo mientras un tercer operario hacia uso de vacaciones legales, de 4 funcionarios se fueron 3. No sin dificultades logramos mantener el edificio operativo y con personal las 24 hrs., incluidos Navidad y Año Nuevo.

Mientras realizábamos los ajustes lamentablemente sufrimos 2 sinistros (Robos de Bicicleta) pero según se desprende de las investigaciones realizadas, se acotaban a una misma persona como autor de ellos y se encontraría identificado.

En este tema (Personal de Servicio) existían vicios muy marcados, como por ejemplo la realización de trabajos personales y remunerados en horas que correspondía estar haciéndolo para el edificio; se ocultaban los atrasos y las faltas a cumplir con su servicio; y se utilizaba dineros de los gastos comunes a modo de préstamos personales. Estos vicios hoy no existen, fueron erradicados.

En la parte Operativa se encontraron sustantivas deficiencias en:

o Los Aseos (Generales: Shaft y Sala de Basura)

o Equipamiento (Principalmente en Sala de Bomba de Agua Potable)

o Jardines (malas condiciones generales)

La primera fase u etapa de trabajo fue de mucho análisis, para posteriormente dedicarnos de lleno a la solución concreta de los problemas existentes y es así que hoy el Edificio Holanda 3444 no solo muestra una mejor cara, si no que es un lugar más agradable para vivir.

La única nota negra de esta experiencia laboral y motivación central de la presente carta es la mala relación personal suscitada entre este Administrador y el Presidentes del Comité de Administración. Lo que lamentablemente es por temas de carácter valórico más que profesionales, pero en definitiva son la suma de ambos y el merito de mantener bien mi estado de salud lo que el 01 de abril del 2009 me lleva a tomar la triste decisión de dejar de cumplir las funciones de Administrador del Edificio Holanda 3444, cuando ello significa tener que entenderme con el actual Presidente del Comité. Quiero ser muy explicito no tengo problemas con el condominio, todo se suscita directamente con la persona del Presidente del Comité

No quiero entrar en tediosos detalles, pero para mí la honra y dignidad de las personas se mide igual para todos, no concibo personas de primera y de 2ª categoría, ni mucho menos puedo ejercer actitudes arbitrarias frente a residentes y trabajadores, tanto en los términos de sus obligaciones como los derechos.

En lo profesionales entiendo que en toda organización solo debe haber una cabeza que

o Coordina

o Dirige

o Ejecuta

y que en el caso de una Comunidad es El Administrador, también existe otra entidad y que esta definida para Fiscaliza y Controlar las Cuentas, que es El Comité de Administración (diseñada para que lo compongan por lo menos tres personas para así evitar que situaciones de carácter personal afecten el normal funcionamiento de la organización, tal y como describo que hoy ocurre en el edificio).

Si el presidente del Comité quiere Administrar el Edificio, puede hacerlo, hay resquicios para ello, pero no mientras La Responsabilidad Legal es de otro Individuo.

Terminaré con el 100% de mis obligaciones contraídas con La Comunidad entregando el Cierre del Mes de Marzo del 2009 a la persona que La Asamblea determine, o seguiré cumpliendo con el mandato, si después de revisar la situación es voluntad de ustedes reunidos en deliberación ratificarme en el cargo.

Atte.

Manuel Toribio N

Administrador

Distribución

1. Copropietarios

2. Prestadores de servicios

3. Archivo

Su nombre es Sigisfrido

y llego a nuestra comunidad para ayudarnos a los niños a cuidar el jardín delantero del edificioLe damos una cordial bienvenidad.

Srs. (as). Copropietarios (as)

Se publica para su información El Proyecto de Reglamento Interno del Edificio, a fin de que todos los copropietarios estén bien informados al momento de votar su entrada en vigencia en la Asamblea dispuesta para tal efecto, por el Comité de Administración y que se realizará 08 de abril 2009.-

Muchas Gracias

PINCHE AQUÍ

http://s3.amazonaws.com/lcp/administracion-holanda3444/myfiles/Borrador_Reglamento_Interno_Mar_2009.pdf

ALZA EN LOS GASTOS

Preocupante es la situación del fuerte aumento en los costos de los consumos básicos, como en los gastos asociados a los sueldos.
El tema de los costos de los sueldos se debe a una situación estacional, ya que se ven afectados por la necesidad de tomar personal para realizar los reemplazos de vacaciones
Cosa diferente es el alza experimentada por las cuentas eléctricas y de agua las que son significativas y ocurren por que se incrementan las tarifas pese a que el consumo es menor.

En el caso especifico de la electricidad, nos encontramos en una campaña de cambio de las ampolletas tradicionales por las de bajo consumo. Al 28 de Febrero 2009, todas las ampolletas de los pasillo son de ahorro de energía y de esa manera consumimos solo lo que una ampolleta tradicional por piso, pero mantenemos el recinto iluminado para evitar accidentes..
Otro facto que nos afecta son algunas reparaciones que se han debido hacer. Por un lado las de gasfitería de La Sala de Basura y del Lava Pies de la Piscina y por otro mantención correctiva en La Sala de Bombas.

ENCUESTA

Al terminar el primer mes con la nueva modalidad de aseos, y a pesa a que solo se ha desarrollado la primera etapa del plan de manejo de 3 meses parra llevar los niveles a cero. Los resultados fueron muy satisfactorios:

CAPSULAS DE LA LEY 19.537.-

“LEY DE CONDOMINIOS”

Continuamos con las capsulas de la Ley de Condominios, para asistir preparados a la asamblea que se citará en marzo 2009.-

CAPSULA Nº º2.-
LEY 19.537.-
TITULO  II
De la administración de los condominios
Artículo 19.-
Inciso 1.- Las asambleas ordinarias se constituirán en primera citación con la asistencia de los copropietarios que representen, a lo menos, el sesenta por ciento de los derechos en el condominio; y en segunda citación, con la asistencia de los copropietarios que concurran, adoptándose en ambos casos los acuerdos respectivos por la mayoría absoluta de los asistentes.
Inciso 5.- En las asambleas ordinarias entre la primera y la segunda citación deberá mediar un lapso no inferior a media hora ni superior a seis horas. En las asambleas extraordinarias dicho lapso no podrá ser inferior a cinco ni superior a quince días.
Artículo 20.-
Inciso 1.- Todo copropietario estará obligado a asistir a las asambleas respectivas, sea personalmente o debidamente representado, según se establezca en el reglamento de copropiedad. Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar apoderado o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, siempre que en el respectivo contrato así se hubiere establecidos.
Inciso 4.- Los acuerdos adoptados con las mayorías exigidas en esta ley o en el reglamento de copropiedad obligan a todos los copropietarios, sea que hayan asistido o no a la sesión respectiva y aun cuando no hayan concurrido con su voto favorable a su adopción. La asamblea representa legalmente a todos los copropietarios y está facultada para dar cumplimiento a dichos acuerdos a través del Comité de Administración o de los copropietarios designados por la propia asamblea para estos efectos.
Artículo 22.- Todo condominio será administrado, con las facultades que disponga el reglamento de copropiedad respectivo, por la persona natural o jurídica designada por la asamblea de copropietarios

Vida Privada y Rumores

La vida en comunidad necesariamente implica  el mas absoluto respeto a los derechos de las demás personas que comparten nuestros espacios.

Si no cumplimos con esa máxima, poco a poco y día a día nuestro hogar se va convirtiendo en un lugar muy poco grato.

En este aspecto EL RESPETO A LA VIDA PRIVADA DE LAS PERSONAS ES FUNDAMENTAL

Y todos sabemos muy bien que una de las acciones que más afectan esta condición, son

“LOS RUMORES”.

Siendo mi obligación hacer todo lo necesario para mantener la mejor de las relaciones entre los residentes, como entre ellos y el personal de servicio y para evitar EL VICIO DE LOS RUMORES,  al asumir la administración del edificio, una de las primeras medidas que tomé fue crear un espacio de comunicación en Internet para que TODOS LOS VECINOS realicen las observaciones, consultas y reclamos que estimen convenientes.

Lamentablemente y pese a ello, un par de personas residentes del edificio se han permitido intentar ingresar en mi VIDA PRIVADA emitiendo RUMORES infundados y del todo mal intencionados.

Lamento mucho tener que usar este medio para informar que en los sucesivo frente a este tipo de conducta seré inflexible en adoptar todas las medidas que tenga a mi alcance para impedir que persona alguna y bajo cualquier pretexto se permita difamarme.

El hecho que me encuentre desempeñando labores profesionales para La Comunidad Edificio Holanda, de ninguna manera autoriza a los copropietarios o residentes para inmiscuirse en asuntos que competen a mi vida privada.

Y así como mi cargo me permite enterarme de muchos aspectos de la vida privada de todos los residentes y me los reservo, exijo el mismo respeto entre ustedes y para con este administrador.

Mi función profesional consiste en administrar los espacios comunes y no en ser material para comentarios de pasillos, si alguien tiene alguna duda respecto de mi actuar como administrador debe utilizar los canales establecidos para solicitar que se le aclare.

Agradecido por su atención.

M. Toribio

Capsulas de la Ley 19.537  "Ley de Condominios"

En la segunda quincena de Marzo del 2009, se citara a una Asamblea Ordinaria de Copropietarios, en la que se tratarán temas de mucho interés y se deberá tomar importantes acuerdos sobre muchos aspectos y muy especialmente sobre “El Reglamentos Interno”.

Como los acuerdos de la Asamblea de Copropietaria deben cumplir con algunas formalidades, es pensando en ello que aprovecharemos este medio de comunicación para entregar pequeñas capsulas de información de La Ley 19.537 Sobre Copropiedad Inmobiliaria

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CAPSULA Nº º1.-

LEY 19.537.-

TITULO  II

De la administración de los condominios

Artículo 17.- Todo lo concerniente a la administración del condominio será resuelto por los copropietarios reunidos en asamblea.

Las sesiones de la asamblea serán ordinarias y extraordinarias.

Las sesiones ordinarias se celebrarán, a lo menos, una vez al año, oportunidad en la que la administración deberá dar cuenta documentada de su gestión correspondiente a los últimos doce meses y en ellas podrá tratarse cualquier asunto relacionado con los intereses de los copropietarios y adoptarse los acuerdos correspondientes, salvo los que sean materia de sesiones extraordinarias.

Las sesiones extraordinarias tendrán lugar cada vez que lo exijan las necesidades del condominio, o a petición del Comité de Administración o de los copropietarios que representen , a lo menos, el quince por ciento de los derechos en el condominio, y en ellas sólo podrán tratarse los temas incluidos en la citación.

Artículo 20

Inciso 2

Sólo los copropietarios hábiles podrán optar a cargos de representación de la comunidad y concurrir con su voto a los acuerdos que se adopten

Inciso 3

La calidad de copropietario hábil se acreditará mediante certificado expedido por el administrador o por quien haga sus veces.

Artículo 21

Inciso 1

Sólo podrán ser designados miembros del Comité de Administración: a) las personas naturales que sean propietarias en el condominio o sus cónyuges; y b) los representantes de las personas jurídicas que sean propietarias en el condominio.

EI Comité de Administración podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento de copropiedad, a quienes infrinjan  las obligaciones  de esta  ley y del reglamento de copropiedad. Las normas y acuerdos del Comité mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por !a asamblea de copropietarios.

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EN PLUSVALÍA ADMINISTRACIÓN, Sabemos que una de las compras más importantes en la vida de una persona es la casa propia y, por lo mismo, debe ser cuidada y mantenida adecuadamente para lograr que perdure en el tiempo y que sus habitantes tengan la calidad de vida que esean.

Antes de entregar a usted su vivienda, la Inmobiliaria ha realizado minuciosas revisiones de terminaciones y funcionamiento; sin embargo, a pesar de los controles ejercidos durante la construcción, pueden surgir algunos inconvenientes posteriores. Es por esto que informamos a usted que la calidad de su vivienda está garantizada y la empresa cuenta con un Servicio de Post-Venta que acogerá sus inquietudes.

Pero no todas las imperfecciones que se detecten se deben a defectos en la construcción o al uso de materiales inadecuados, puesto que éstos últimos no siempre son inertes, por lo que, con el paso del tiempo y la acción del medio ambiente, sufren deformaciones o tienen reacciones que no constituyen fallas, por lo cual no corresponde su reemplazo o reparación, al menos en lo inmediato.

En el Blog de La Comunidad Edificio Holanda 3.444 y para un mejor conocimiento de los detalles, tanto de la construcción de la vivienda, como de los cuidados necesarios para lograr la adecuada vida útil de la propiedad y el máximo bienestar de quienes la habitan, se entrega el "Manual de Usuario de Departamento" que contiene las principales recomendaciones para obtener los objetivos señalados y del cual iremos publicando permanentemente diferentes

En Primer término

• Cerámicos (baños y cocina)
Las palmetas de cerámicos son frágiles a los impactos, no así a las cargas uniformemente repartidas. Por lo tanto, se debe evitar la caída de elementos contundentes, como herramientas, balones de gas o utensilios de cocina, sobre este tipo de pisos.
Entre las uniones de las palmetas o canterías, existe un elemento de unión llamado fragüe, cuya función es evitar que las palmetas se suelten y, además, dar una buena erminación. Es por esto que, si por alguna razón se sale o se suelta, debe ser repuesto inmediatamente.
Los pisos cerámicos deben ser aseados periódicamente, aspirando y luego limpiados con un trapo húmedo con detergente suave. Se debe evitar el uso de productos brasivos como esponjas de acero, escobillas o polvos (tipo purex), que pueden dañar la superficie de las palmetas y también el fragüe. Estas recomendaciones son válidas igualmente para los cerámicos de los muros.
• Piso flotante
(cuando corresponda)
Este material es un piso fotolaminado de alta resistencia, apto para el constante tránsito de personas. Cuenta con una garantía del fabricante.
Debe tenerse especial precaución con la humedad, ya que ésta puede hinchar el piso y dañarlo. Por esto se recomienda ser muy cuidadoso al momento de limpiarlo, siguiendo las indicaciones dadas en este manual.
Como material altamente activo frente a la acción del medio ambiente, y como todo piso de madera o similar, sufre deformaciones durante toda su vida útil. Ellas se manifiestan en la apertura de las uniones y en el alabeo y combado de las tablas, entre otras. Son absolutamente inevitables. Las separaciones entre tablas pueden ser tapadas con pastas de remate del color de los pisos.

CONTINUARA.....

SISTEMA DE ASEO

Durante el mes de enero del 2009 en un periodo de marcha blanca que debería durar del orden de 2 a tres meses, nos encontramos diseñando un sistema de aseo que satisfaga las reales necesidades del edificio y que sea el modelo definitivo para esta función.

Para ello se contrató una empresa externa "ARCANCIEL", igual que las que prestan servicio de mantención en los ascensores, hidropack, piscina, jardines, etc.

En esta primera etapa nos encontramos trabajando en llevar los niveles del aseo a cero.

Al recibir la administración en el mes de noviembre se procedió a realizar un diagnostico operativo general de todo el edificio, y fueron los aseos uno de los puntos más débiles.

En base a los resultados obtenidos se instruyo al Mayordomo y Personal de Servicio sobre la forma correcta de ejecutar estos trabajos, pero los resultados continuaron siendo insatisfactorios.

Hoy con la nueva empresa de servicios de aseos y a muy poco andar , se están viendo buenos resultados y es de esperar que una vez llevado a cero los niveles, podamos mantener el edificio en las condiciones que sus habitantes se merecen.

El costo de la empresa es el equivalente al sueldo que se invertia en un aseador

RENUNCIA DE 2 FUNCIONARIOS

En el mes de enero 2009 renunciaron a sus cargos por tener mejores expectativas de trabajo, El Mayordomo Sr. Sergio Sagredo y el Nochero Sr.  Marcos Huenchunao.

Pese a la renuncia inesperada de 2 los 4 trabajadores del edificio, es decir el 50% del personal, la administración a podido cumplir eficientemente con todos los servicio requeridos.

Se espera el regreso de vacaciones del Sr. Rubio para reorganizar en forma definitiva la planta del personal de servicio de la Comunidad Edificio Holanda 3.444.-

PISCINA

La comunidad de copropietarios es una organización de comuneros para satisfacer sus necesidades de administración de los espacios comunes donde se encuentra su propiedad principal (departamento, estacionamiento y bodega), sus funciones se enmarcan en disposiciones legales y reglamentarias las que tiene procedimientos 100% claros.

En todos los procedimientos por sobre cualquier consideración se resguarda el respeto de la PROPIEDAD PRIVADA,  de cada uno de los comuneros, por que en definitiva una comunidad de copropietarios es eso PROPIEDAD PRIVADA DE TODOS LOS DUEÑOS DE LAS UNIDADES QUE COMPONENE UN CONDOMINI, no son un organizamos público y no se rigen por otras normas que las propias de la Ley 19.537 y  El reglamento de Copropiedad.

El voto de una persona no vale como persona, sino que tiene la equivalencia de su porcentaje de copropiedad, es decir un voto no es igual a otro.

Y para hacer valer los derechos existe la Asamblea de Copropietarios, que es 100% soberana en la toma de decisiones, pero como no puede sesionar permanentemente ella designa a un Comité de Administración que la representa en todas sus formas.

Es así que en el caso de nuestro edificio existen normas para el uso de las piscina, dictadas por el Comité de Administración (con plena vigencia). Pero lamentablemente una de ellas esta creando polémica.

¿el personal de servicio de los departamentos puede o no hacer uso de la piscina?.

Mientras El Comité de Administración o La Asamblea de Copropietarios no diga lo contrario, la respuesta es "NO", por que existe una disposición en ese sentido la que fue emitida por el comité de administración en representación de la asamblea de copropietarios y que esta  100% vigente.

¿se puede cambiar esta disposición?

"Si" se puede, pero solo aplicando los mecanismos que la Ley 19.537 señala y que son:

• Disposición de la Asamblea de Copropietarios
• Disposición del Comité de Administración
• Sentencia judicial.

No hay otro mecanismo para cambiar esta disposición, el recolectar firmas por los departamentos no es valido, el edificio no es un club deportivo o una junta de vecinos.

Cualquier copropietario que se sienta pasado a llevar en sus derechos de propiedad o de uso y goce de los espacios comunes tiene derecho a hacerlo presente en los tribunales y si sus derechos fueron sobrepasados por un acuerdo de pasillo a sola lista de firmas, los firmantes  deben responder de los daños civiles que ello implique.